2022년에서 2023년 사이 부동산 시장은 굉장히 혼란스러운 분위기였죠. 인플레이션으로 공사비가 폭등하면서 재개발·재건축 조합과 시공사 간의 분쟁이 일어나거나 심지어 공사 중단 사례가 속출했습니다. 그 시점에서 서울 재개발 두 곳에 투자하셨다니, 결단력이 대단하셨던 것 같아요.
2022년만 해도 장위 자이와 철산 자이 같은 단지가 전용 84㎡ 기준 10억 원으로 “너무 비싸다”는 평가를 받았었죠. 특히 인구 감소론이 부동산 시장에서 대세론처럼 퍼지면서 투자자들이 불안감을 느꼈던 시기이기도 했습니다. 하지만 1년이 지나 2023~2024년에 장위 푸르지오가 12억 원, 광명 센트럴아이파크 같은 단지가 완판되는 걸 보면 부동산 시장이 여전히 강력한 흡수력을 보여준 셈이죠.
서울 재개발의 변화와 완판 트렌드
최근 서울 재개발 지역의 흐름을 보면 확실히 분양가 상승에 따른 분위기 변화가 인상적입니다.
공사비 문제와 일반분양가 상승
인플레이션으로 인해 건축 자재와 인건비가 급등하면서 조합이 선택할 수 있는 유일한 해결책은 일반 분양가를 높이는 것이었습니다. 초반에는 “이 가격에 누가 사겠어?”라는 반응이 많았는데, 어느새 “이 가격에도 팔린다고?”라는 분위기로 바뀌었죠. 이는 서울이라는 입지의 강점과 주거 선호도가 높은 지역의 상품성이 뒷받침된 결과입니다.
서울원 아이파크와 비슷한 사례: 평촌, 철산, 장위
장위와 철산을 예로 들면, 2022년만 해도 10억 원에 대한 반발이 강했는데, 20232024년 들어 12억 원에도 쉽게 팔리기 시작했습니다. 심지어 평촌·철산 같은 지역은 고급 브랜드가 더해져 1516억 원까지 책정되었죠. 다만, 철산 아크로 같은 경우는 물량이 적어서 완판 걱정은 덜하지만, 미분양 줍줍까지 갈 가능성이 있다는 점이 흥미롭습니다.
여기서 한 가지 재미있는 점은 서울원이 이제 싸게 보인다는 인식입니다. 노원이라는 지역적 한계가 있지만, GTX, 고급 주상복합, 몰과 호텔이라는 상품성을 갖춘 점에서 충분히 경쟁력이 있다고 보입니다. 북향 평면과 일부 구조적인 단점에도 불구하고, 상품성은 분명합니다.
부동산 국룰: 서울 중하급지와 경기 상급지의 가격대
서울 중하급지와 경기 상급지의 가격대는 이제 어느 정도 공통점이 생겼습니다. 13~14억 원대가 표준으로 자리 잡은 느낌이에요. 물론 상급지로 갈수록 15억 이상으로 올라가지만, 최근 몇 년간의 흐름을 보면 중소형 평형은 쉽게 완판되고, 대형 평형은 시간이 걸려도 결국 소화되는 시장의 흐름이 보입니다.
서울 중하급지: 이문, 장위 같은 지역은 중소형 평형의 흡수율이 높고, 대형 평형은 다소 시간이 걸리지만 분양가는 꾸준히 오르고 있습니다.
경기 상급지: 성남, 평촌, 철산, 광명 같은 지역은 교통과 생활 인프라가 우수해서 서울 중하급지와 비슷한 수준으로 분양가가 형성되고 있습니다.
흥미로운 점은 분양가 상한제 때문에 서울 내 상급지(예: 강남, 반포 등)는 일반적인 매수로 접근하기 어려워졌다는 것입니다. 되려 중하급지나 경기 상급지가 실수요자와 투자자들의 대안이 된 상황이죠.
서울원 아이파크: 성공 가능성 높다
서울원 아이파크는 상품성과 입지 측면에서 강점을 지니고 있는 단지입니다. 노원이지만 GTX-B 노선 개발과 주변 상업시설(몰, 호텔) 조성이 예정되어 있어, 단지 자체의 가치를 크게 끌어올릴 수 있는 조건을 갖췄습니다.
중소형 평형: 완판 가능성 높음
서울원 아이파크의 중소형 평형은 상품성 덕분에 빠르게 소진될 가능성이 큽니다. 실수요자들이 접근할 수 있는 적정 수준의 가격과 서울 내 공급 희소성을 고려하면 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.
대형 평형: 천천히 소화 가능성
반면, 대형 평형은 다소 시간이 걸리겠지만, 고급 주상복합이라는 컨셉과 입지 조건 덕분에 점차 흡수될 가능성이 높습니다. 현산(현대산업개발)이 이를 염두에 두고 중소형은 빠르게, 대형은 장기적으로 소화하려는 전략을 세운 것으로 보입니다.
부동산 시장의 새로운 패러다임
서울원 아이파크를 비롯한 최근 분양 단지들은 부동산 시장이 새로운 패러다임으로 이동하고 있음을 보여줍니다. 분양가 상승에도 불구하고 실수요자와 투자자들의 높은 관심은 서울이라는 입지의 가치와 상품성의 중요성을 다시금 확인시켜줍니다.
앞으로 서울 중하급지와 경기 상급지의 분양가는 13~14억 원이 표준으로 자리 잡을 가능성이 높습니다. 또한, 상급지와 차별화된 경쟁력을 가진 단지들이 시장에서 주목받을 것입니다.
부동산 투자자로서 이런 흐름을 읽고 적절한 전략을 세운다면, 장기적으로 안정적인 수익과 가치를 보장받을 수 있을 것입니다.