요즘 다시 슬슬 고개를 드는 “대세 상승론”에 대해 이야기해보려고 해요. “이젠 바닥 찍었다”, “과거에도 민주당 집권기에는 집값 올랐다”, “이제 다시 오른다”는 말들, 부동산 커뮤니티에서 자주 보셨을 거예요. 그런데 과연 정말 그럴까요?
저도 과거 집값 상승기 때 시장을 눈으로 직접 지켜본 사람으로서, 이번 사이클은 과거와는 분명히 결이 다르다고 느끼고 있어요. 단순히 가격이 빠졌다고 다시 오르는 그런 구조가 아니라는 거죠. 왜 그런지, 차근차근 이야기해볼게요.
지금이 과연 ‘과거의 대세 상승기’인가?
많은 사람들이 노무현 정부 시절의 1차 상승기와 문재인 정부 시절의 2차 상승기를 근거 삼아 “지금도 비슷한 흐름이 반복될 것이다”라고 말해요. 하지만 저는 이렇게 반문하고 싶어요.
“지금, 그때와 경제 구조나 심리, 유동성이 같을까?”
과거의 상승은 단지 ‘정권’ 때문이 아니었습니다. 거시경제 흐름, 임금 수준, 대출 가능성, 대외 환경, 그리고 국민들의 심리 구조까지 복합적으로 얽혀 있었어요. 그런데 지금은 그 모든 요인들이 정반대로 흘러가고 있는 상황입니다.
2. 과거와 다른 7가지 이유
(1) 거시경제 지표가 정반대
과거엔 중국 특수, 수출 호황, 대기업 성장 등 ‘전방산업’이 경제를 이끌었어요.
성장률도 3~4% 이상으로 빠르게 움직였고, 사람들은 미래에 대한 기대감이 있었죠.
그런데 지금은요?
- 한국의 2024~2025년 예상 경제성장률은 1% 초반 (IMF 기준)
- 중국 수요 감소, 글로벌 고금리 지속, 내수 침체
- 기존 주력산업(철강·화학·반도체)마저 중국과 경쟁 심화
이런 상황에서 집값이 과연 쉽게 오를 수 있을까요?
근거: 한국은행, KDI, IMF 경제전망 보고서 2024-2025
(2) 정체된 임금 상승률과 실질 구매력 하락
문재인 정부 시절 최저임금 2년간 30% 인상, 각종 복지 확대로 유동성이 급격히 증가했어요.
그런데 지금은?
- 물가는 오르는데 임금은 거의 제자리
- ‘소득주도 성장’에서 ‘긴축재정’으로 정책 전환
- 취업자 수 증가세 둔화, 청년층 실업 문제 지속
결국 실질 구매력이 줄어든 상태예요.
돈이 없는데, 집을 살 수 있을까요?
(3) 옥죄는 대출 규제
과거 부동산 상승의 또 다른 동력은 ‘영끌’과 ‘빚투’였죠.
하지만 지금은?
- DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화
- 다주택자 규제 일부 완화했지만 실수요자 대출은 여전히 어렵다
- 금리는 여전히 높은 수준 유지 (기준금리 3.5%)
이 말인즉, “돈 빌릴 수 있는 사람”이 줄어들었다는 뜻이에요.
(4) 학습효과: 풍선효과는 옛말
과거에는 강남이 오르면 마용성이, 마용성이 오르면 노도강이 따라올랐어요.
이른바 키맞추기, 풍선효과의 흐름이죠.
하지만 이제 사람들은 배웠습니다.
“노도강 갭투했다가 물리면 탈출도 못한다.”
이제 “좋은 지역만 오른다”는 인식이 강해졌고, 똘똘한 한 채에 수요가 몰리는 겁니다.
즉, 부동산의 양극화가 확실히 진행 중이라는 거예요.
(5) 가격 피로감: 더 오를 여력이 있을까?
서울 국평(전용 84㎡) 평균이 10억을 넘고, 강남은 평당 1억 돌파.
사람들은 이제 계산기를 두드립니다.
- 이자비용 vs. 시세 차익
- 보유세, 취득세, 종부세
“이 정도 리스크를 감수하고 살 만큼 오를까?”
이 질문에 ‘예’라고 대답할 수 있는 사람이 많지 않다는 게 문제입니다.
(6) 정치 변수: 이재명 효과
이재명 대표를 잘 아는 분들은 말합니다.
“집값 잡기 위해선 뭐든지 할 사람이다.”
전세대출 규제, 청약제도 개편, 다주택자 규제 복원…
그 어떤 것도 불가능하지 않습니다. 집값 상승을 용인하지 않을 수도 있는 정치인이 집권에 가까워진다는 것 자체가 시장엔 큰 리스크예요.
(7) 심리, 그리고 기세
마지막으로, 저는 부동산은 “기세”가 80%라고 생각합니다.
막상 하락장이 시작되면 심리 회복까지 매우 오랜 시간이 걸려요.
- 집값이 안 오를 것 같은 느낌
- 꼭지에서 물린 사람들의 공포
- 상승장에서 소외됐던 이들의 보복 심리
이런 요소들이 맞물리면, 몇 년 동안 실거래량은 줄고, 호가만 오르며 거래는 실종될 수도 있어요.
지금은 ‘과거와 다른 게임판’이다
과거의 대세 상승기와 지금을 똑같이 비교하는 건 상황을 단편적으로 해석하는 위험한 사고방식이에요.
경제구조, 사회적 분위기, 유동성, 정치적 리더십, 글로벌 환경 모두가 바뀌었기 때문에 지금은 새로운 게임판에서 움직이고 있다는 걸 인지해야 해요.
시장을 보는 눈 바꾸기
- 실거래가 기준으로 가격보다 거래량 흐름을 먼저 보세요.
- 단기 시세차익보다, 거주의 질과 보유 리스크를 판단하세요.
- 과거 흐름 복붙은 금물! 경제/정책/심리 흐름을 종합적으로 분석하세요.
- 대출 가능한 범위, 금리 리스크, 보유세 등을 계산해보고 판단하세요.
지금 우리가 할 수 있는 것들
- 실거래가를 매일 체크하고 체감 거래량 변화에 주목하세요.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- 호갱노노 같은 앱도 유용해요.
- 심리 과열 지역보다는 하방이 단단한 지역을 중심으로 공부하세요.
- 강남, 용산, 성동, 마포 등은 하방도 단단하고 수요도 꾸준한 편이에요.
- 실거주 1주택자라면 “급매+실거주 전략”을 생각해보되, 무리한 대출은 피하세요.
- 투자는 감이 아닌, 정확한 숫자와 흐름으로 판단하세요.
- 주식도, 부동산도 결국 수요와 자금 흐름이 핵심입니다.
부동산 시장은 절대 단선적이지 않아요.
하나의 데이터, 하나의 정책으로 모든 것을 예측할 순 없습니다.
하지만 지금 우리가 해야 할 일은, 과거를 복사해 붙이기가 아니라
지금과 미래를 날카롭게 바라보는 눈을 갖는 것입니다.
Q1: 지금 하락장에서도 가격이 덜 빠지는 지역들의 공통점은 무엇일까요?
Q2: 향후 금리 인하가 시작된다면, 부동산 시장에 어떤 순서로 반응이 나타날까요?
Q3: 전세가 하락이 실거래 시세에 미치는 영향은 얼마나 될까요?